Tekst jest częścią piątego numeru Alarmu Studenckiego. Chcesz nas wesprzeć? Wpłać na zrzutkę, dzięki której wydajemy naszą gazetę.

Na przełomie XX i XXI w. w Polsce doszło do intensywnego wzrostu liczby studiujących w Polsce. Co oznacza to dla rynku nieruchomości polskich miast akademickich? Kto zyskuje na obecności studentów w miastach, a kto na tym traci?

Szkolnictwo wyższe nie jest stymulowane wyłącznie poprzez typowe mechanizmy rynkowe, determinowane potrzebami rynku pracy¹. Decyzje studentów dotyczące wyboru miejsca kształcenia wywierają istotny wpływ na lokalną gospodarkę. Mieszkanie jako podstawowe dobro jest priorytetem dla przybywających do miasta studentów i to właśnie nieruchomości stają się sektorem najbardziej podatnym na ich obecność w danym ośrodku. Masowe upowszechnienie edukacji wyższej przyczyniło się do dynamicznego rozwoju lokalnych rynków nieruchomości w ośrodkach akademickich, gdzie stopniowo wykształcił się nowy segment – zakwaterowanie studenckie². Studenci, często współdzieląc wynajmowane lokale, tworzą gospodarstwa domowe o specyficznej charakterystyce, określane jako student households. Są one wyjątkowo mobilne, zdolne do szybkiego dostosowania się do zmieniających się warunków mieszkaniowych oraz gotowe na wysokie koszty najmu, pomimo niskich dochodów osiąganych przez wynajmujących. 

Przekształcanie mieszkań na potrzeby najmu studenckiego zyskało popularność jako sposób na dochodową inwestycję. Wymaga stosunkowo niewielkiego wkładu finansowego, a jednocześnie oferuje szansę na wysokie zyski, co czyni tę inwestycję wyjątkowo atrakcyjną. Mimo to rynkowi mieszkań studenckich poświęcane jest zadziwiająco mało uwagi. W Łodzi aż 79,6% studentów, którzy mieszkają w mieście samodzielnie, decyduje się na wynajem mieszkań lub pokoi na rynku prywatnym.² Gdy brakuje miejsc w akademikach, ich ceny są wysokie, a standard życia niski, nie mamy wyjścia, idziemy do pracy i wzbogacamy rentierów.

Prywatny właściciel się bogaci, ale kto traci?

Dostępna w mieście baza mieszkaniowa nie odpowiada potrzebom jej użytkowników. Studenci, podobnie jak inni mieszkańcy, podejmują decyzje dotyczące zakwaterowania w określonych warunkach i kontekście przestrzenno-urbanistycznym, który realnie ogranicza możliwości wyboru, mówiąc prosto — bierzemy, to co jest. Popyt na zakwaterowanie studenckie w miastach akademickich jest wysoki, jednocześnie poziom podaży lokali w publicznych akademikach w Polsce jest niski, zdecydowanie nie może sprostać potrzebom studentów. Sprawia to, że wieloletnie zaniedbania uczelni, z zakresu rozwoju ich publicznego zasobu mieszkaniowego, napędzają aktualny kryzys mieszkaniowy w Polsce. 

Z perspektywy pozostałych mieszkańców miasta, prywatyzacja studenckiego zakwaterowania determinuje szereg negatywnych zjawisk związanych z ogółem wynajmowanych mieszkań, m.in. z ich metrażem, ceną, stanem technicznym czy wyposażeniem. Rosnącą patologizację prywatnego rynku mieszkaniowego można dostrzec na ogólnodostępnych forach internetowych reklamujących oferty. Zjawiskiem powszechnym stała się patodeweloperka oraz wzrost udziału mikrokawalerek, które często wykorzystują luki prawne związane m.in. z minimalnym metrażem nowo powstających lokali mieszkalnych. Coraz częściej zdarza się również, że nawet absolwenci uczelni wyższych muszą zajmować niewielkie pokoje we współdzielonym mieszkaniu, ponieważ niebotyczne ceny wynajmu pochłaniają znaczną część wypłaty.  

Drogo, drożej, najdrożej

Zmiany w średnich wysokościach czynszów w miastach akademickich są szczególnie istotne. Wzrost cen dotyczy zarówno sektora prywatnego, jak i publicznych akademików. Jednocześnie publiczne domy studenckie borykają się z poważnymi niedoborami w zakresie wyposażenia. Często w budynkach należących do uczelni pojawia się wilgoć, pleśń czy obecność insektów. Studenci są zmuszeni do życia w zatłoczonych pomieszczeniach o ograniczonej powierzchni, a ich dostęp do podstawowych udogodnień – takich jak pralnia, toaleta czy kuchnia – jest w wielu przypadkach niewystarczający. Opłaty za pokoje w publicznym zasobie uczelni z roku na rok stają się coraz droższe, choć nadal pozostają na niższym poziomie niż ceny wynajmu na rynku prywatnym. 

Równocześnie rośnie liczba prywatnych akademików. Szczególną popularnością cieszą się one wśród studentów zagranicznych, zapewniając im większą pewność co do zdobycia miejsca niż przy akademikach publicznych. Ceny prywatnych akademików osiągają poziom porównywalny z wynajmem mieszkań przez prywatnych właścicieli i inwestorów, w efekcie czego nie są żadną alternatywą dla większości studiujących, ponieważ są za drogie.

Władze uczelni umywają ręce, co robić?

Uczelnie wydają się patrzeć na kwestie swojego zasobu mieszkaniowego jak na wstydliwy problem, a planowanie rozwoju i budowy akademików to temat tabu. Władze wolą więc ignorować problem zubożałego zaplecza socjalnego, podkreślając, jak czasochłonny i drogi byłby jego rozwój. Permanentne niedostatki w publicznym zakwaterowaniu studenckim napędzają obecny kryzys mieszkaniowy odczuwalny również przez pozostałych mieszkańców miast. 

Co zatem należy zrobić? Odpowiedź na to pytanie nie jest jednoznaczna, prosta ani nawet w pełni poznana. Rynek mieszkaniowy to skomplikowana sieć wzajemnych powiązań, w której prywatne, publiczne i społeczne zasoby oddziałują na siebie nawzajem. Każda zmiana w jednym obszarze rezonuje z pozostałymi, co czyni sektor jednym z najbardziej dynamicznych i wymagających analizy.

W tej trudnej dyskusji nie może jednak zabraknąć kluczowego głosu – głosu studentek i studentów, lokatorów i lokatorek. To właśnie samoorganizujący się młodzi, jako jedni z najbardziej dotkniętych przez problemy dostępności i kosztów mieszkań, powinni aktywnie współtworzyć rozwiązania i uczestniczyć w procesach decyzyjnych związanych z rozwojem uczelnianego zasobu mieszkaniowego. Hasło Nic o nas bez nas nie jest tu jedynie deklaracją, lecz koniecznością.

Weronika Dąbrowicz

[1] Kobylarek, Aleksander, 2013, Osiąganie Konsensusu Interesariuszy Edukacji Akademickiej. O Społecznej Misji Uniwersytetu, Fabryki Dyplomów Czy Universitas. W Fabryka Dyplomów. O Społecznych Konsekwencjach Commodifikacji Edukacji, 137–154. Kraków: Oficyna Wydawnicza Impuls.

[2] Zasina, Jakub, 2020, Miasta Studentów – Miasta Konsumentów, Łódź, Wydawnictwo Uniwersytetu Łódzkiego.